↓ Skip to Main Content
ГЛАВНАЯ Категория: ОРИГИНАЛЬНОЕ

Сравнительный подход к оценке земельного участка

Опубликован автором Баранов А. Р.

Методы сравнительного подхода при оценке земельного участка Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Определение периода времени, необходимого на освое ние и продажу. Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить вес результатов, полученных после корректировок цен продаж земельных участков аналогов. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам. Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного взимание платы с самоходных машин и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию.

Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Площадь земельного участка 10 соток. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Ресурсный ресурсноиндексный метод состоит в калькулировании в текущих прогнозных ценах и тарифах всех ресурсов элементов затрат , необхо димых для создания улучшений. По факторам стоимости, один из которых является определяющим корректировки цен аналогов, вносятся последовательно: Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.


Загрузка...

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получил оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Поправки могут быть выражены в процентном или денежном отношении. Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом.

Практика оценки рыночной стоимости земельных участков доходным подходом

Подробнее в видео:

Видеоурок: "Практика оценки загородной недвижимости".

Методы доходного подхода

Посмотреть:

Методы сравнительного подхода при оценке земельного участка
Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Следовательно, стоимость оцениваемого земельного участка будет равна: Подбор аналогов земельного участка должен обеспечивать достоверность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. Ресурсный ресурсноиндексный метод состоит в калькулировании в текущих прогнозных ценах и тарифах всех ресурсов элементов затрат , необхо димых для создания улучшений.


Методы сравнительного подхода при оценке земельного участка
Первый - 8 месяцев назад, второй 6 месяцев назад, третий - 4 месяца назад. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Цена за 1 фронтальный метр - при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания.


Методы сравнительного подхода при оценке земельного участка
По факторам стоимости, один из которых является определяющим корректировки цен аналогов, вносятся последовательно: Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:. Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 7.


Методы сравнительного подхода при оценке земельного участка
Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынки в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным дли потенциальных покупателей.


Методы сравнительного подхода при оценке земельного участка
Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом — собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором — арендатором земельного уча стка. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.


Top